117 / 286
R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 18, n. 68, p. 97-125, mar. - mai. 2015
117
condição potestativa pura é de somenos importância, tendo em vista que
bastaria retirar da cláusula o trecho que prevê a possibilidade de autoriza-
ção pelo locador para que deixasse de existir a condição. Desta maneira, o
que importa é analisar se a previsão da cláusula de raio em si, em razão dos
efeitos que ela produz, consiste em abuso da liberdade contratual.
Outra consequência que resulta do fato de o contrato de locação
em
shopping center
ser de adesão é a incidência das “[...] regras dos arts.
423 e 424 do CC. Assim, havendo cláusulas contraditórias ou ambíguas,
estas se interpretam do modo mais favorável ao aderente [...] sendo nulas
as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada a ‘direito resultante da
natureza do negócio’”.
53
Por fim, para justificar o fato de o contrato de locação em
shopping
center
ser, em regra, um contrato de adesão, deve-se considerar que ele
não é um contrato-tipo, tendo em vista que os locatários não participam
da redação das cláusulas das normas gerais complementares. Para que o
contrato de locação fosse considerado um contrato-tipo, os lojistas, ainda
que indiretamente, através de uma associação que os representassem,
deveriam participar da elaboração dessas normas.
54
[...] "três [são] os elementos que caracterizam o contrato-
-tipo, a saber: 1º) cláusulas pré-redigidas; 2º) negociação
prévia; 3º) possibilidade de alteração de qualquer cláusula.
Quanto à primeira característica, poderíamos afirmar que ela
também está presente no contrato de adesão. Todavia, são
a segunda e a terceira características que distinguem o con-
trato-tipo do contrato de adesão, uma vez que no contrato
de adesão não há espaço para a negociação prévia, o que se
verifica é a imposição de cláusula pela parte que as redigiu,
não sendo conferida à outra parte a possibilidade de rejeitá-
-las, prevalecendo no contrato de adesão a superioridade da
vontade do estipulante e o reduzido âmbito de escolha do
aderente. A terceira característica também está presente nos
contratos de adesão, mas com reduzido campo de liberdade,
53 MARTINS-COSTA,
op. cit
., p. 115.
54 MILANI,
op. cit.,
p. 76.