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R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 18, n. 68, p. 97-125, mar. - mai. 2015
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Portanto, caso o locatário, no momento da celebração do contrato,
consiga promover alteração de cláusulas substanciais, o contrato de loca-
ção em
shopping center
deixaria de consistir em um contrato de adesão
e passaria a ser um contrato negociado. Por cláusulas substanciais devem
ser entendidas
"as cláusulas imprescindíveis para se entender na sua globali-
dade e complexidade o sentido da operação. Assim acontece
com as cláusulas que determinam: o horário de funcionamento
comum das lojas; a qualidade dos produtos e serviços oferta-
dos; a proibição ao direito de preferência na aquisição do imó-
vel, evitando os percalços inerentes ao direito de propriedade; a
não exclusividade no ramo de atuação, dando ao consumidor a
possibilidade de escolha; a proibição de cessão, empréstimo ou
sublocação de parte da área locada a terceiros, conservando o
equilíbrio do
tenant mix
; a unidade estética do empreendimen-
to, com a supervisão de vitrines e de decoração de interiores,
para que se forme uma imagem única do shopping. [...] Já as
cláusulas de cunho econômico [...] não dizem diretamente com
o
modus operandi
de um
shopping
e, por conseguinte, tende-
mos a não considerá-las como substanciais."
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Como, em regra, o locatário não é capaz de modificar as cláusulas
operacionais do
shopping center,
pode-se afirmar que o contrato de loca-
ção em
shopping center
, na maioria das vezes, será um contrato de ade-
são. Judith Martins-Costa coaduna com o entendimento de que se trata
de um contrato de adesão, tendo em vista que o lojista adere às normas
gerais complementares redigidas unilateralmente pelo empreendedor.
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No entanto, isso não significa,
a priori
, que devam ser aplicadas as normas
do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que o lojista não
pode ser considerado como destinatário final do serviço prestado pelo
estabelecimento
shopping center
.
"Entre as características essenciais dos contratos de
shopping
center
[...] [destaca-se] a que se prende ao objeto do contra-
sob orientação do professor doutor Custódio da Piedade Ubaldino Miranda. Faculdade de Direito da Universidade
de São Paulo, São Paulo, p. 70.
48 Ibid., p. 71.
49 MARTINS-COSTA,
op. cit.
, p. 115.