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R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 18, n. 68, p. 97-125, mar. - mai. 2015
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tratar de um contrato negociado, a cláusula de raio apesar de não poder ser
considerada abusiva desde a origem, pode vir a ser pela quebra do sinalagma,
hipótese que dará ensejo à resolução ou revisão contratual (art. 479, CC), ou
até mesmo pelo desequilíbrio contratual superveniente das contraprestações.
Explica-se: Retomando o exemplo citado no capítulo 2, partindo do
pressuposto de que se trata de um contrato negociado, deve-se observar
que os sócios da sociedade Y vão comercializar as mesmas marcas no
sho-
pping center
W, o que significa que se eles não o fizerem outros o farão.
Assim, independente da atuação dos sócios da sociedade Y, o mercado re-
levante considerado na época do estudo de viabilidade técnica será alte-
rado e o poder de atração de clientela da sociedade Y diminuirá. Inclusive,
a fixação do concorrente no
shopping center
vizinho pode acarretar um
impacto nas vendas da sociedade Y, que inviabilize até mesmo a manuten-
ção do estabelecimento no
shopping center
Z. Portanto, no decorrer dos
anos, com as alterações do mercado relevante considerado na época do
estudo de viabilidade técnica, a cláusula de raio pode deixar de atingir o
fim para o qual ela foi criada. Nesse caso, ela estabeleceria uma obrigação
desarrazoada, haveria o desequilíbrio contratual superveniente, que tam-
bém poderia ser restabelecido com a revisão contratual que, nesse caso,
culminaria com a retirada da cláusula de raio do contrato.
Por esse raciocínio, tendo em vista que com o passar dos anos as
áreas adjacentes do
shopping center
passam por transformações, a cláu-
sula de raio para atender o fim para o qual ela foi criada (e aqui pode
estar incluída alguma contraprestação ao empreendedor) e não acarretar
prejuízos para os lojistas (nos contratos negociados) deve ser limitada no
tempo. Caso contrário, ela vai violar o princípio da boa-fé objetiva, pois
criaria uma situação maléfica para o lojista, pois inevitavelmente o merca-
do relevante das adjacências do
shopping center
irá se alterar.
O limite temporal da cláusula de raio nos contratos negociados deve
ser verificado no caso concreto, até porque se relaciona com uma carac-
terística peculiar: alteração do mercado relevante nas áreas adjacentes.
Contudo, considerando a finalidade de preservação do poder de atração
de clientela do
tenant mix
, que tem o objetivo de assegurar a lucrativi-
dade do empreendimento e, até mesmo, assegurar o retorno do investi-
mento realizado pelo empreendedor, deve-se entender, por se tratar de
cláusula de não concorrência, como sendo de até 5 (cinco) anos o prazo
razoável, o mesmo considerado para a cláusula de não restabelecimento,
no artigo 1.147 do Código Civil. Portanto, deve ser admitida a previsão do