Revista da EMERJ 68

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R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 18, n. 68, p. 97-125, mar. - mai. 2015  119
econômico, quebra do sinalagma). A noção de cláusula abu-
siva quer nos parecer, por conseguinte, mais ampla do que a
de cláusula ilícita."57
A cláusula de raio sob o aspecto civil-empresarial não traz dispo-
sição ilícita, porque ela não é contrária à lei, à ordem pública e aos bons
costumes, assim como a extensão da cláusula de raio aos sócios da loca-
tária. Contudo, se a cláusula de raio for conjugada com o pagamento do
aluguel percentual, que consiste em uma disposição inerente ao contrato
de locação em shopping center , na hipótese de o contrato de locação ser
um contrato de adesão, ela estabelecerá uma desproporcionalidade nas
obrigações estabelecidas entre as partes. Nesse sentido, em razão do de-
sequilíbrio contratual, a cláusula de raio será considerada abusiva.
Portanto, a cláusula de raio não é ilícita em si mesma. No entanto,
ela se torna abusiva se conjugada com a cláusula do aluguel percentual,
que equivale à remuneração pelo serviço prestado pelo empreendedor.
Como o aluguel percentual é inerente ao contrato de locação em shop-
ping center, inclusive a ABRASCE58 faz essa afirmação, a cláusula de raio
em contratos de locação em shopping center (contrato de adesão) sem-
pre seria abusiva por violar o princípio da boa-fé objetiva, pois estabelece
obrigações desproporcionais.
5. DIRETRIZES PARA ANÁLISE DA CLÁUSULA DE RAIO SOB O ASPEC-
TO CIVIL-EMPRESARIAL
A cláusula de raio deve ser considerada lícita, pois atende ao princí-
pio da liberdade contratual, inclusive assegurado especificamente no art.
54 da Lei nº 8.245/1991. Também não fere preceitos de ordem pública
ou viola os bons costumes. Outrossim, o fim perseguido pela cláusula, a
manutenção do tenant mix, ainda que por um período, já que as áreas
adjacentes ao shopping center se modificam, é lícito. Outra razão para a li-
citude é a relação de cooperação entre o empreendedor e o lojista diante
dos esforços que o empreendedor deve envidar na manutenção do poder
do shopping center em atrair a clientela.
57 Ibid., p. 128.
58 ABRASCE. Disponível em: >.
Acesso em: 10 fev. 2014.