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R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 18, n. 68, p. 97-125, mar. - mai. 2015
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Desarrazoado seria o empreendedor prever um aluguel mínimo ao longo
do ano que inviabilizasse a atividade econômica do lojista.
Em razão do parâmetro de fixação de aluguéis deve haver no con-
trato previsão de fiscalização do caixa do lojista pelo locador. Do contrário
não haveria como o locador controlar o pagamento do aluguel sobre o
faturamento, que poderia ser facilmente burlado pelo locatário.
Como forma de preservar o
tenant mix
do
shopping center,
o lo-
catário não pode mudar de ramo, bem como não pode ceder o contrato,
tendo em vista que o
tenant mix
não se relaciona somente à diversidade
de produtos ofertados, mas à qualidade desses produtos e bom atendi-
mento.
Os contratos de locação celebrados entre o empreendedor e os lo-
jistas compõem o estabelecimento
shopping center.
Os lojistas, conside-
rados individualmente e em conjunto, bem como o empreendedor, são
responsáveis pela atração da clientela para o
shopping center.
Por conse-
guinte, é natural que o empreendedor queira impedir que os lojistas que
integram o
tenant mix
do
shopping center
de propriedade dele se insta-
lem nas áreas adjacentes. Dessa forma, nas normas gerais complementa-
res haverá, em regra, a previsão da cláusula de raio, que deverá ser ob-
servada por todos os lojistas que desejarem ingressar no
shopping center
.
2. ASPECTOS GERAIS DA CLÁUSULA DE RAIO
A cláusula de raio surgiu anteriormente aos
shopping centers
com a
finalidade de proteger o locador. De acordo comPedro Paulo Salles Cristofaro:
"A origem dessas cláusulas precede à existência da indústria
dos
shoppings centers.
As primeiras cláusulas de raio surgiram
nos Estados Unidos na época da depressão econômica dos
anos 30 do século passado, quando proprietários de imóveis
passaram a admitir o pagamento de aluguéis calculados com
base na receita bruta dos locatários, seja como forma de atrair
lojas de departamento para áreas menos valorizadas das cida-
des, seja comomeio de reduzir as despesas fixas do comercian-
te em dificuldades. A fixação de um aluguel variável, limitado a
um determinado percentual da receita do locatário, seria uma