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R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 18, n. 68, p. 97-125, mar. - mai. 2015
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Dentre as características inerentes ao contrato de locação em
shop-
ping centers
está a
res sperata
, que consiste no pagamento realizado pelo
lojista durante a construção do
shopping center
com o intuito de assegu-
rar o espaço no
shopping center
e viabilizar a construção do empreendi-
mento. Segundo Caio Mário da Silva Pereira:
"O idealizador do
shopping center
promove a viabilidade eco-
nômica do empreendimento, os estudos técnicos, projeto,
localização e aparelhamento da área, construção,
tenant mix
das lojas – e tudo isto, que lhe exige dispêndios financeiros,
oferece aos candidatos. Em contraprestação, obrigam-se estes
a pagar-lhe, até que a edificação esteja concluída, uma presta-
ção periódica (normalmente mensal), tendo como causa jurí-
dica e econômica a segurança de uma localização no conjunto
e as vantagens que a realização do
shopping center
lhes pro-
porcionará. Economicamente, será inviável a realização se não
pulverizar a contribuição entre os interessados."
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Outra peculiaridade do contrato de locação em
shopping center
é
a fixação do aluguel variável. Esta previsão é legal tendo em vista que o
aluguel não precisa ser determinado, basta que seja determinável. Sendo
assim, adota-se um valor mínimo para pagamento pelo lojista e um per-
centual sobre o faturamento bruto. Caso o percentual sobre o faturamen-
to ultrapasse o valor do aluguel mínimo, o valor do aluguel equivalerá a
esse percentual, ao contrário, se for abaixo, o locatário pagará o valor do
aluguel mínimo estipulado no contrato.
Os contratos também preveem, em regra, o pagamento do aluguel
mínimo em dobro no mês de dezembro (13° aluguel), sem prejuízo de se
considerar o percentual sobre o faturamento bruto. Essa cláusula existe e
justifica-se em razão de o empreendimento
shopping center
não ser um
negócio estritamente imobiliário: o
shopping center
consiste em um es-
tabelecimento, o empreendedor exerce atividade própria de empresário
e tem como obrigação se esforçar para manter o
tenant mix
do
shopping
center
atrativo. Logo, é razoável que no mês de dezembro, indiscutivel-
mente o mês de maior vendas, o empreendedor aufira um lucro maior.
21 PEREIRA, Caio Mário da Silva. “
Shopping Centers
: organização econômica e disciplina jurídica".
Revista dos Tri-
bunais
. Ano 73, v. 580, 1984, p. 19.