Revista da EMERJ - V. 20 - N. 77

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 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 20, n. 77, p. 179 - 187, Janeiro 2017  183
Cabe registrar que a estratégia de marketing utilizada pela
empresa foi plenamente eficiente e seus anúncios eram encontrados
em quase todos os meios de divulgação existentes à época.
Entretanto, vê-se que não foi realizada uma pesquisa mercado-
lógica eficiente, se é que esta foi realizada, pois nem a diretoria nem
seus colaboradores vislumbraram que o mercado não seria capaz de
absorver a oferta de imóveis disponibilizada pela empresa na ocasião
(isso levando-se em consideração que não houve má-fé na atuação
da empresa).
No entanto, apesar da previsão legal insculpida no art. 31-A
e seguintes da Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre condomínio e
incorporações imobiliárias, da instituição do chamado patrimônio de
afetação “pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados,
manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constitui-
rão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação
correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes”7 e figura como uma garantia para os adquirentes, a En-
col não adotou tal sistema, que infelizmente não é obrigatório, nos
termos da lei.
Esse real case demonstra, presumindo-se a boa-fé dos dirigentes
da incorporadora, a importância da pesquisa mercadológica quando
da ideia de empreender, que, se efetivada de forma competente, teria
demonstrado que o mercado não absorveria a oferta de apartamen-
tos, bem como que havia a necessidade de instituição do patrimônio
de afetação para garantir seus adquirentes.
A pesquisa traria conhecimento do mercado, imprescindível
para o sucesso do empreendimento de Pedro Paulo de Souza, fun-
dador da Encol, e mais, seu Gestor de Marketing não teria feito uma
campanha de marketing tão agressiva para venda de suas unidades
em construção, diminuindo assim a demanda de compradores, possi-
bilitando um maior controle sobre seus canteiros de obras e evitando
o prejuízo de quase um bilhão de reais que abateu a empresa.
Ainda, com uma pesquisa mercadológica eficiente e bem ela-
borada, a empresa teria adotado o sistema de patrimônio de afetação,
7 Art. 31-A, caput, da Lei nº 4.591/64, disponível em