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R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 18, n. 68, p. 97-125, mar. - mai. 2015
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No contrato de locação em
shopping centers
, por expressa previsão
legal no artigo 54 da Lei nº 8.245/91, devem prevalecer as condições livre-
mente pactuadas entre as partes. Contudo, o princípio da
pacta sunt ser-
vanda
que prevaleceu após a Revolução Francesa, em razão da ascensão da
burguesia ao poder, que queria limitar a ingerência do Estado sobre os seus
negócios, perdeu espaço no neoliberalismo. Percebeu-se que a liberdade
exacerbada produzia desigualdades formais. Dessa forma, em meados do
século XIX, o Estado volta a interferir no âmbito das relações privadas.
O Código Civil de 1916 foi fortemente influenciado pelo individu-
alismo. Não obstante, o Código Civil de 2002 se ajustou à nova ordem
social. Por conseguinte, as cláusulas dos contratos, inclusive de
shopping
centers
, podem ser contestadas judicialmente e administrativamente,
elas não são lícitas simplesmente por terem sido previstas com base na
liberdade contratual das partes.
A cláusula de raio prevista nos contratos de locação em
shopping
centers
impede os lojistas, além de seus sócios ou parceiros, de constitu-
írem uma filial ou uma sociedade empresária, em regra, do mesmo ramo
da existente no
shopping center
, a uma distância em torno de 2.000 me-
tros ou no espaço equivalente ao tempo de deslocamento de 15 minutos
do empreendimento, independente do meio de transporte utilizado. Esta
tem como objetivo impedir que o
shopping center
deixe de se beneficiar
com as externalidades de tráfego no empreendimento produzida por
cada lojista e, dessa forma, garantir a manutenção do poder de atração
do
tenant mix.
Nesta pesquisa será analisado se esta cláusula presente nos con-
tratos de locação em
shopping centers
no Brasil pode ser considerada
ilícita ou abusiva.
O objetivo deste artigo é analisar se a cláusula de raio pode ser
considerada ilícita por ferir a boa-fé objetiva e pelo fato de o contrato de
locação em
shopping center
, em regra, consistir em um contrato de ade-
são. Desse modo, será verificado em que consiste o exercício da atividade
econômica
shopping center
, bem como a forma de constituição do vínculo
entre os lojistas e o empreendedor e algumas das cláusulas que são ine-
rentes a esse contrato, sob pena de descaracterizar a própria atividade
shopping center,
caso sejam excluídas.
Além dessa investigação, a cláusula de raio será estudada desde a ori-
gem, como forma de buscar argumentos a sua presença nos contratos atuais.