Relatório NUPEDICOM

48 Relat. Pesq. NUPEDICOM, Rio de Janeiro, n. 1, 2022. A rigor, a analogia não procede, porque o art. 567 CC pressupõe uma deterioração na substância da coisa e o descumprimento pelo locador do dever de conservação do bem, imposto pelo art. 566 I CC, requisitos ausentes nas situações locatícias desequilibradas pela pandemia . Com efeito, a substância do imóvel não se deteriorou por causa da pandemia, nem o locador descumpriu qualquer obrigação. Ao contrário, considerando principalmente as constelações de loca- ções em shoppings centers, o locador cumpriu a ordem de fechamento determinada pelo Poder Público. Dessa forma, falta similitude factual para justificar a aplicação analógica do art. 567 CC aos contratos de locação comercial desequilibrados pela pandemia de covid-19. O que de facto se deu foi que a pandemia prejudicou a rentabi- lidade do negócio, não as “faculdades” do proprietário . Com efeito, a proibição de funcionamento comprometeu o faturamento do negócio, ou seja, o êxito (ainda que temporário) do empreendimento, o qual faz parte da esfera de risco do locatário, pois é ele quem suporta o risco da utilização — e de aferição de proveito econômico — da coisa locada. O locador não tem, em regra, portanto, qualquer dever de garantir a aferição de proveito econômico para o locatário, cujo descumprimento justificasse a analogia com o art. 567 CC. É bem verdade, por outro lado, como bem acentuou o Tribu- nal alemão no julgamento do leading case sobre locação comercial na pandemia, que o locatário não assume todo e qualquer risco do empreendimento . O risco de que ocorram eventos extraordinários e inimagináveis como a pandemia de covid-19 não foi assumido por nenhum locador — pelo menos, não antes de março de 2020. Esse é um risco extraordinário que não pode ser imputado à esfera jurídi- ca de nenhum dos contratantes e que, justamente por isso, precisa ser repartido entre eles por meio da revisão contratual . Dessa forma, conclui-se pela inadequação da analogia ao art. 567 CC, pois o que, de fato, houve não foi a deterioração dos poderes do locatário, mas sim a quebra da base do negócio por circunstâncias supervenientes. Essas distinções talvez expliquem a pouca aderência do TJRJ à tese da “deterioração dos poderes” do locatário para justificar a revisão dos contratos de locação comercial.