Revista da EMERJ - V. 23 - N. 3 - Setembro/Dezembro - 2021

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 23, n. 3, p. 95-109, Set.-Dez. 2021  106 que o pagamento do imposto seria exigido já para que até mes- mo a escritura fosse feita. Tal exercício se percebe por meio de normas legais muni- cipais que constrangem os agentes cartorários a tal exigência, muitas vezes impondo a responsabilidade pelo tributo caso não tenha sido exigido para a realização dos atos. É corriqueiro para qualquer um que atue no mercado imobiliário – ou que até mes- mo tenha simplesmente realizado uma transação imobiliária – que, para realizar uma escritura pública de compra e venda, por exemplo, é necessário que o ITBI já tenha sido recolhido. E mes- mo que eventualmente conseguisse celebrar a escritura pública, o imposto voltaria a ser exigido na prévia apresentação dos títu- los para registro no cartório de imóveis. Respeitada aquela mencionada integração dos aspectos tri- butários com os institutos do Direito Privado, a tradicional exi- gência de pagamento do ITBI para a feitura da escritura pública que antecede ao registro nunca foi algo regular, ainda que o STJ tenha uma antiga decisão vedando tal prática, litteris : TRIBUTARIO - IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMOVEIS – FATO GERADOR - REGISTRO IMOBILIARIO - (C. CIVIL, ART. 530). A propriedade imobiliária apenas se transfere com o registro do respectivo título (C.Civil, Art. 530). O registro imobiliário e o fato gerador do imposto de transmis- são de bens imóveis. Assim, Apretensão de cobrar o ITBI antes do registro imobiliário contraria o ordenamento jurídico. 13 Ainda que apreciando um caso do imposto estadual sobre doações – cujas conclusões seriam as mesmas – é lapidar o teste- munho do Superior Tribunal de Justiça ao reconhecer tal cenário: O recolhimento do ITCMD, via de regra, ocorre antes da re- alização do fato gerador, porquanto o prévio pagamento do imposto é, normalmente, exigido como condição para o re- gistro da transmissão do domínio. Assim, no presente caso, não é possível afirmar que o pagamento antecipado pelo con- 13 Superior Tribunal de Justiça – 1ª turma, Recurso Especial nº 12.546, recte: Mercator – empreendimentos mercantis Ltda., recdo: Estado do Rio de Janeiro, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, j. em 21.10.1992, DJ 30.11.1992