Revista da EMERJ - V. 23 - N. 3 - Setembro/Dezembro - 2021

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 23, n. 3, p. 95-109, Set.-Dez. 2021  105 NO REGISTRO IMOBILIÁRIO, DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE (COMPRA E VENDA). (...) 6. São incontro- versos, portanto, os seguintes fatos: a) o negócio jurídico (lavratura de escritura pública de promessa de compra e venda) conferiu direitos de natureza meramente obrigacio- nal, à luz da legislação cível então vigente (os direitos reais, segundo o CC/1916 e a Lei de Registros Públicos, somente se adquiriam com o registro do negócio jurídico no Cartório de Imóveis, o que não ocorreu no caso concreto); b) na épo- ca da celebração do negócio jurídico acima referido - isto é, em 28.6.1978 -, já se encontrava em vigor o art. 35, I, do CTN, que disciplina como fato gerador do ITBI a transmis- são da propriedade. 7. A exegese do STJ, a respeito do art. 35, I, do CTN, é de que a transmissão do bem imóvel (fato gerador do ITBI) ocorre com o registro da compra e venda (não da simples promessa de compra e venda) no Cartório de Imóveis. Precedentes: AREsp 1.425.219/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, DJe 1/3/2019; AgRg no AREsp 813.620/ BA, Rel. Ministro Humberto Martins, DJe 5/2/2016; AgRg no AREsp 659.008/RJ, Rel. Ministro Mauro Campbell Mar- ques, DJe 14/4/2015. (...) 12 E, como estas, inúmeras decisões se reproduzem nos de- mais tribunais, especialmente na Justiça estadual das diversas unidades federativas nacionais. 5. DA IMPOSSIBILIDADE DE EXIGÊNCIA DO ITBI ANTES DO REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO Por tudo que já se reconhece no desenvolvimento acima, não haveria dúvidas de que, sendo a percepção do aspecto tem- poral do ITBI apenas no registro do cartório imobiliário, o im- posto somente poderia ser exigido após a respectiva transcrição junto àquela serventia. Mas, ao contrário do que a óbvia conclusão acima inclina- va, a prática dos municípios se deu de forma diversa. Mediante toda uma estrutura normativa que usualmente compõe a legis- lação dessas unidades municipais, foi se criando a percepção de 12 Superior Tribunal de Justiça – 2ª turma, Recurso Especial nº 1809411, recte: Léa Schwery Abdalla e outros, recdo: Município de Nova Andradina, rel. Min. Herman Benjamin, j. em 10.9.2019, DJe 18.10.2019