Revista da EMERJ - V. 23 - N. 1 - Janeiro/Março - 2021

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 23, n. 1, p. 213-245, Jan.-Mar. 2021  242 formado é tão investidor quanto os adquirentes de frações ideais nos condo-hotéis. Os adquirentes das frações ideais são proprietários das co- tas e destinatários finais das atividades de administração e ges- tão desenvolvidas, respectivamente, pela bandeira hoteleira e pela sociedade em conta de participação, à qual estão integrados não por força da affectio societatis, mas em razão do contrato de adesão de natureza coletiva que celebraram. São, portanto, destinatários de um serviço (CDC, art. 2º). É importante repetir que estamos tratando de situação em que elevado contingente de pessoas foi irregularmente conduzido a aderir à oferta ilíci- ta de valores mobiliários, cuja “vulnerabilidade econômica” (Cf. FILOMENO, 1999, p. 31) em relação aos ofertantes é manifesta. Ainda é importante lembrar que o posicionamento contrá- rio à incidência do Código de Defesa do Consumidor nessa es- pécie de relação jurídica não afasta a aplicação do Código Civil, especialmente, como vimos, na caracterização de sua nulidade, quando a oferta pública ocorrer sem prévio registro ou dispensa, ou anulabilidade, quando presente o erro ou o dolo. Além disso, não pode ser olvidado o instituto da lesão, amparado tanto pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, V) como pelo Código Civil (art. 317), que veda a oneração excessiva de uma das partes, a exemplo do que ocorre com os adquirentes de frações ideais que nada recebem pelo seu investimento e ainda são obrigados a realizar aportes, tudo para custear a administração do empreen- dimento por uma bandeira hoteleira, que capitaliza os lucros e socializa os prejuízos, nos termos em que bem situa os contornos da lesão consumerista Carvalho Júnior (2005). CONCLUSÕES A oferta pública de condo-hotéis sem o registro ou a dis- pensa de registro perante a CVM, como exigido pela Lei nº 6.385/1976 e pela Instrução Normativa CVM nº 400/2003, con- substancia ato ilícito, dela decorrendo negócios jurídicos nulos de pleno direito, nos termos do art. 104, II, do Código Civil. Além disso, a não observância das normas regulamentares em relação