Revista da EMERJ - V. 23 - N. 1 - Janeiro/Março - 2021

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 23, n. 1, p. 213-245, Jan.-Mar. 2021  238 A partir do momento em que a Lei nº 10.303/2001 alterou a redação do art. 2º da Lei nº 6.385/1976 e acresceu um inciso ao preceito (no caso, o inciso IX), considerando valores mobiliários, “quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de parti- cipação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros”, foi exigido o seu registro peran- te a CVM ou, preenchidos os requisitos exigidos, a sua dispensa pelo referido órgão. Com essa constatação, é possível alcançar, com relativa facilidade, a conclusão de que a oferta pública dos condo-hotéis, sem registro ou dispensa de registro, consubstan- cia ato ilícito. Esse é o ponto. Nos termos do art. 104 do Código Civil, a validade do ne- gócio jurídico requer: “I - agente capaz; II – objeto lícito, possí- vel, determinado ou determinável; III – forma prescrita ou não defesa em lei”. Na medida em que, nos termos da ordem jurí- dica brasileira, os valores mobiliários elencados no art. 2º da Lei nº 6.385/1976 não podem ser objeto de oferta pública ad libitum de quem quer que seja sem a prévia avaliação da CVM, não há dúvida a respeito da nulidade dos contratos que não atende- ram esse requisito. Ao dispor sobre a possibilidade de retratação dos adquiren- tes em relação às ofertas públicas de condo-hotéis realizadas sem registro ou dispensa de registro, o que fez a CVM foi suavizar o ri- gor legal. Embora seja mais que duvidoso o seu poder para supri- mir vícios de validade reconhecidos pela ordem jurídica, a opção de permitir a retratação foi o meio- termo encontrado para evitar a ruína econômica de construtores ou incorporadores e, ainda, inviabilizar a conclusão dos empreendimentos em curso. Diz-se que é duvidosa a opção de suavizar o rigor legal por uma razão muito simples: lembrando Bevilaqua (1955, p. 245), “essas nuli- dades são de ordem pública e tiram todo o valor ao ato. Por isso, podem ser alegadas independentemente da prova de prejuízo”. Tratando-se de empreendimentos que, além de não terem sido registrados ou terem o registro dispensado, ainda omitiram