Revista da EMERJ - V. 23 - N. 1 - Janeiro/Março - 2021

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 23, n. 1, p. 213-245, Jan.-Mar. 2021  227 Outro comando da Instrução CVM nº 400/2003 a ser con- siderado, além dos aspectos procedimentais que permeiam todo o texto, é o art. 32 que trata do estudo de viabilidade. De acordo com esse preceito, o pedido de registro de oferta pública de dis- tribuição de valores mobiliários deve ser instruído com estudo de viabilidade econômico-financeira quando: “ I - a oferta tenha por objeto a constituição da emissora; II - a emissora esteja em fase pré-opera- cional; ou III - os recursos captados na oferta sejam preponderantemen- te destinados a investimentos em atividades ainda não desenvolvidas pela emissora ”. Ao lembrarmos que o lançamento de condo-hoteis somente se intensificou a partir do fim da primeira década do século XX, atraindo os olhares de construtores e incorporadores que vislumbravam uma possibilidade de ganhos elevados, ain- da que já fosse possível antecipar a derrocada do modelo a curto prazo, é inevitável a conclusão de que grande parte desses opera- dores serão enquadrados no inciso III do art. 32. O art. 38, por sua vez, dispõe sobre um documento obri- gatório nas ofertas públicas de que trata a Instrução CVM nº 400/2003. Trata-se do prospecto, que deve conter informação completa, precisa, verdadeira, atual, clara, objetiva e necessária, em linguagem acessível, de modo que os investidores possam formar criteriosamente a sua decisão de investimento. Infeliz- mente, o prospecto, na visão distorcida de diversos construtores e incorporadores, terminou por ser utilizado como um instru- mento de convencimento coletivo, não de informação, e muito menos de transparência. Esse tipo de embuste, à evidência, não se confunde com o prospecto exigido pela CVM. O prospecto, nos termos do art. 40, deve observar o conteú- do mínimo referido no Anexo III da Instrução CVM nº 400/2003, sem prejuízo de outros conteúdos que venham a ser exigidos em norma própria, “conforme as características da operação, em razão do tipo de valor mobiliário ofertado ou do público investidor”. A relevância do prospecto é tamanha, que, mesmo após a obtenção do registro, caso se verifique qualquer imprecisão ou mudança significativa das informações já divulgadas, ou mesmo fato novo ou anterior não considerado, deverá ser suspensa a