Revista da EMERJ - V. 23 - N. 1 - Janeiro/Março - 2021

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 23, n. 1, p. 213-245, Jan.-Mar. 2021  215 INTRODUÇÃO Os condo-hotéis foram largamente disseminados no terri- tório nacional a partir do final da primeira década do século XXI. Trata-se de forma de captação de recursos junto à coletividade, de modo a viabilizar a construção de hotéis e a aumentar o nú- mero de unidades disponíveis. Essa medida foi adotada com o objetivo de suprir a carência de vagas hoteleiras, o que se mos- trava preocupante em razão dos grandes eventos que seriam re- alizados no período, com destaque para a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016. Esses empreendimentos, em sua expressão mais simples, são realizados por um construtor ou incorporador, que realiza a oferta pública do hotel ainda na planta, sob o compromisso de que ele será explorado por determinada bandeira, cujo reconheci- mento no mercado tende a influenciar no número de adquirentes. Entre os diversos modelos existentes, o mais comum é aquele no qual os adquirentes obtêm uma fração ideal da inte- gralidade do terreno e do empreendimento. Com isso, passam a integrar, ipso iure , uma sociedade em conta de participação que irá assegurar a partilha dos resultados do empreendimento, quer positivos, com a distribuição de lucros, quer negativos, com a necessidade de aportes para fazer face aos prejuízos verificados. Os adquirentes, por não serem donos de uma unidade em particular do hotel, detendo apenas uma fração da totalidade do empreendimento, não exercem o ius utendi et fruendi , típicos do direito de propriedade, tal qual consagrados no art. 1.228 do Có- digo Civil. Assim ocorre por não terem a posse. Não podem usar as unidades como se donos fossem ou permitir que terceiros o façam, já que todas devem integrar o pool hoteleiro, a ser admi- nistrado por uma bandeira específica. O que têm, em verdade, é o direito de participação nos resultados do empreendimento, sendo-lhes ainda assegurado o ius abutendi , vale dizer, o direito de alienar a fração a terceiros. Esse quadro não sofre alterações substanciais mesmo no modelo em que cada unidade do hotel seja alienada de per si .