Revista da EMERJ - V. 22 - N.3 - Setembro/Dezembro - 2020

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 22, n. 3, p. 100-133, Setembro-Dezembro. 2020  123 meios lícitos se der ciência ao incorporador, não há porque o di- reito ao arrependimento não produzir efeitos. No entanto, transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10º em questão, sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contra- to de incorporação imobiliária, conforme o disposto no § 2º do artigo 32 da Lei nº 4591/64. Portanto, a nova lei impõe a irretratabilidade da promessa de compra e venda quando ultrapassado o período de arrepen- dimento e o faz com base no disposto na lei de condomínios e incorporação imobiliária. Ocorre que, quando o promitente comprador for consumi- dor, deve ser aplicado ao caso o Código de Defesa do Consu- midor, o qual considera a cláusula de irretratabilidade abusiva, tendo em vista ter sido ela elaborada em um contrato de adesão. Ademais, à luz do disposto na Lei nº 4.591/64, a cláusula de irretratabilidade existe em benefício do comprador, e não do incorporador. Tal conclusão se extrai a partir da redação originá- ria do artigo 32 da lei em comento 9 , que trazia enorme inseguran- ça jurídica para aqueles que adquiriam imóveis cujo pagamento se dava de forma parcelada. Isto porque, independentemente do pagamento estar sendo efetuado e da averbação do contrato aquisitivo na matrícula do imóvel, o promitente alienante pode- ria extinguir o contrato a partir de um desejo unilateral, sendo certo que, para tanto, bastava o pagamento das perdas e danos ou da multa resolutória prevista no pacto, frustrando, conse- quentemente, os interesses do comprador. Com efeito, a alteração legislativa ocorrida por meio da Me- dida Provisória nº 2.221/01 (e, posteriormente confirmada pela Lei nº 10.931/04), que trouxe à baila a cláusula de irretratabilida- de, teve por finalidade impedir a alternativa potestativa que a re- dação originária do artigo 32 da Lei 4591/64 conferia ao alienante. Outrossim, a modificação do texto originário também se fazia pertinente tendo em vista a mudança de paradigma pro- 9 Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autôno- mas, serão também averbáveis à margem do registro de que trata êste artigo.