Revista da EMERJ - V. 22 - N.3 - Setembro/Dezembro - 2020

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 22, n. 3, p. 100-133, Setembro-Dezembro. 2020  121 não ter mais condições financeiras de continuar a honrar com as prestações pactuadas, ou ainda aquele que pagou grande parte do contrato e veio a perder a coisa em razão de poucas parcelas do contrato em aberto. Fala-se em punir acentuadamente porque o promitente comprador que já pagou parcela considerável do contrato so- frerá a perda de até 50% do montante pago com a resolução do mesmo, e ainda lhe impor taxa de ocupação pelo período em que estava adimplente é fomentar o enriquecimento sem causa e a possibilidade de transcender ao valor da obrigação principal, uma vez que a taxa é calculada sobre o valor do contrato atuali- zado e não sobre o valor de mercado do imóvel. Por outro lado, ao se manter a cumulação da cobrança da cláusula penal compensatória, que incide sobre o montante adimplido pelo promitente comprador, e da taxa de ocupação pelo período de adimplência, restará homenageado tão somente o pretenso adquirente que nada pagou pelo contrato. Isto por- que, se nada ou quase nada pagou pelo imóvel, o montante de 50% de retenção incidirá sobre esse valor e a perda patrimonial desse devedor será irrisória, frente àquele que adimpliu parcelas consideráveis do contrato. Adverte-se então que a taxa de ocupação somente se faz justa quando busca punir aquele que não arcou com as parcelas contratuais e exerceu posse graciosa até a resolução contratual. Ou seja, a taxa de ocupação ,na verdade , compensa o período de inadimplência, período esse em que a multa contratual, em razão dos baixos valores pagos pelo então promitente comprador, não se fez coercitiva aos fins pelas quais foi idealizada. Isto posto, a taxa de ocupação, apesar da omissão legis- lativa, não deve ser calculada sobre o período de adimplência contratual, mas tão somente sobre o período de caracterização da posse injusta e de má-fé, que se dá a partir do inadimple- mento contratual. Note-se ainda que a lei também não contempla as benfeito- rias necessárias, úteis e voluptuárias introduzidas na coisa pelo