Revista da EMERJ - V. 22 - N.3 - Setembro/Dezembro - 2020

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 22, n. 3, p. 100-133, Setembro-Dezembro. 2020  118 Entretanto, apesar do patamar previsto em lei saltar aos olhos, a penalidade em questão nada mais é do que uma cláu- sula penal compensatória e que pode ser pactuada em até 50% (cinquenta por cento) sobre o valor pago, ou seja, o percentual é variável, e diante do dispõe o artigo 413 do Código Civil, a pe- nalidade em questão deverá ser reduzida equitativamente pelo magistrado quando a obrigação principal tiver sido cumprida parcialmente, ou quando o montante da penalidade for manifes- tamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio jurídico. Nesse sentido, defende Marco Aurélio Bezerra de Melo que A nosso ver, enquanto não houver o reconhecimento da inconstitucionalidade sem redução de texto do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, com a redação conferida pela Lei nº 13.786/18, para esclarecer que a regra somente se aplica em incorporações imobiliárias, cujo adqui- rente não seja consumidor, o correto será a aplicação deste artigo com o tempero, no âmbito da legalidade, dos artigos 413 do Código Civil e do artigo 53 da Lei nº 8.078/90. (MELO, 2019, p. 402) Dessa forma, por mais que o contrato faça a previsão da multa sobre 50% (cinquenta por cento) do montante pago, o ma- gistrado, respeitado os critérios legais, poderá reduzir seu mon- tante, cabendo à incorporadora provar o motivo que a levou a praticar, perante aquele adquirente, o teto da multa, sob pena de restar configurado o abuso do direito. Com efeito, para que as multas previstas na lei possam ter eficácia, é necessário que estejam previstas de forma negritada no quadro-resumo do contrato e que ainda haja anuência pré- via e específica do adquirente a seu respeito, mediante assina- tura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas confor- me o disposto no §4º do art. 54 do CDC. Todavia, por mais que exista tal cautela legal, a aquisição se desenvolve por meio de um contrato de adesão e os vícios na manifestação de vontade poderão ser apurados pelo magistrado, ou seja, o fato de haver