Revista da EMERJ - V. 22 - N.3 - Setembro/Dezembro - 2020

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 22, n. 3, p. 100-133, Setembro-Dezembro. 2020  117 De uma maneira geral, pode-se afirmar que o ponto positi- vo da previsibilidade do patrimônio de afetação está no fato de que os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação cons- tituídos, não integrando a massa concursal, por exemplo: o ter- reno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação – ou seja, há uma proteção maior ao patrimônio dos adquirentes de unidades em condomí- nio edilício, o que gera segurança jurídica quanto a entrega das unidades, evitando-se prejuízos reais. 7 Todavia, esse é o dispositivo legal que mais sofre críticas (e com razão) por parte daqueles que enxergam na presente norma uma violação direta aos princípios e direitos norteadores do Código de Defesa do Consumidor, da boa-fé e da função social dos contra- tos. Primeiramente, porque o percentual previsto em lei se afasta completamente daquele pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que ,independentemente da qualidade da incor- poração desenvolvida, atribuía uma retenção máxima de 25% (vin- te e cinco por cento) do total pago pelo adquirente. Em segundo lu- gar, a crítica se faz pertinente por incluir o legislador nesse cálculo a comissão de corretagem e a taxa de ocupação, o que provavelmente fulminará qualquer direito de devolução pelos valores pagos, o que , por vias transversas, legitima a cláusula de decaimento proibida pelo próprio CDC. Em terceiro lugar, se existir alguma quantia a ser restituída ao adquirente , esta somente será paga após o habite- se, ou seja, se estabelece um prazo indeterminado, que muitas das vezes escapa do poder de coordenação da própria incorporadora, gerando uma incompreensível insegurança jurídica e econômica para o adquirente. E por fim, o patamar estabelecido é fonte de en- riquecimento sem causa, uma vez o imóvel será alienado em leilão pela incorporadora e pelo preço de mercado. 7 No Brasil, um dos motivos que levaram à criação do patrimônio de afetação foi a falência de uma das maiores empresas da construção civil nacional, a Encol. Em seu auge , a empresa fora a maior e mais impor- tante construtora do país, faturava quase 2 bilhões de reais por ano (em valores atualizados), empregava 23 mil pessoas e construiu mais de 100 mil apartamentos. Sua falência foi o mais duro golpe na credibilidade do mercado imobiliário brasileiro devido a sua consequência mais sombria: o abandono a própria sorte de 42 mil clientes que estavam pagando e aguardando por seus apartamentos. Disponível em: http://www. marketingimob.com/2012/02/o-caso-encol-grande-licao-para-o.html. Acesso em: 29/07/2019.