Revista da EMERJ - V. 22 - N.3 - Setembro/Dezembro - 2020

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 22, n. 3, p. 100-133, Setembro-Dezembro. 2020  115 2.3.2. Da Cláusula Penal legal No que tange à penalidade legal de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção sobre os valores pagos para as hipóteses de resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, o le- gislador da Lei nº 13.786/18, novamente, utiliza como base para a sua fixação o posicionamento jurisprudencial que já estava consolidado no Superior Tribunal de Justiça. Por se tratar de uma cláusula penal compensatória, não há necessidade de a incorporadora demonstrar o prejuízo; todavia, diferentemente do que estipulava a jurisprudência do STJ, que previa a restituição imediata dos valores pagos, no caso 75% (setenta e cinco por cento) do total pago, a Lei nº 13.786/2018 autoriza a incorporadora a devolver os valores, tão somente, 180 (cento e oitenta) dias após a extinção do contrato, o que é amplamente prejudicial ao adquirente, pois , além de não ter a disponibilidade do dinheiro para dar azo a outras finalidades econômicas, não incidem durante o período de carência juros e correção monetária. Note-se que a nova Lei também concedeu prazo para as hipóteses de culpa da incorporadora pelo rompimento contra- tual, o que gera uma dupla penalidade para o adquirente que não deu azo ao inadimplemento, quais sejam: ficar sem o imóvel e só receber os valores pagos após sessenta dias da extinção do vínculo jurídico. Ou seja, tanto emumcaso como emoutro, a Lei nº 13.786/18 protege demasiadamente o patrimônio da incorporadora, esque- cendo-se que do outro lado da relação há um ser humano frus- trado e sem recursos financeiros para dar continuidade aos seus projetos de vida. O prazo de 180 (cento e oitenta) dias previsto na Lei para a devolução dos valores pagos será reduzido para 30 (trinta) dias quando ocorrer a revenda da unidade dentro do prazo de tole- rância, e ,nessa hipótese, o valor remanescente será atualizado com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel.