Revista da EMERJ - V. 22 - N.3 - Setembro/Dezembro - 2020

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 22, n. 3, p. 100-133, Setembro-Dezembro. 2020  113 ruptura contratual decorrer da culpa do promitente comprador que , unilateralmente, deixava de arcar com as parcelas previstas no contrato, bem como por ser a verba tão somente remuneratória do serviço de corretagem, sem, contudo, integrar o patrimônio das incorporadoras ou o patrimônio de afetação do empreendimento. As alegações que sensibilizaram o legislador são razoáveis, mas ferem as normas de defesa do consumidor, isto porque o contrato de corretagem é pactuado entre a incorporadora e a em- presa de corretagem, inclusive quanto aos valores a serem pagos, e beneficia exclusivamente a incorporadora, uma vez que otimi- za o processo de vendas das unidades. Conforme é sabido, no lo- cal do empreendimento é montado um espaço de vendas, onde o corretor recebe potenciais compradores e os incentivam a adqui- rir as unidades. Não há qualquer contraprestação desse serviço em favor do consumidor, que acredita, inclusive, estar lidando com preposto da própria alienante. Portanto, não há razão para exigir que o consumidor ou simplesmente o adquirente assuma o pagamento da corretagem, até porque não lhe é possibilita- do (não se tem notícias disso) adquirir o imóvel diretamente da incorporadora, o que, consequentemente, remete à hipótese de venda casada 5 , pois, para comprar a unidade, é necessário adqui- rir o serviço de corretagem. Ademais, no cálculo da corretagem, se considera o valor integral do imóvel e , muitas das vezes em que há ruptura con- tratual, o promitente comprador ainda não efetuou sequer o pagamento da metade do preço total. Dessa forma, assumindo integralmente a corretagem, o promitente adquirente pode ficar sem receber o percentual legal de restituição dos valores pagos e , dependendo do contexto , pode se manter devedor da empresa de corretagem, o que novamente fere, diretamente, o Código de Defesa do Consumidor. Malgrado o acima relatado, a retenção da comissão de cor- retagem prevista na nova lei é, tão somente, a regulamentação 5 Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos; (...) Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078. htm> Acesso em: 09/07/2018.