Revista da EMERJ - V. 22 - N.3 - Setembro/Dezembro - 2020

 R. EMERJ, Rio de Janeiro, v. 22, n. 3, p. 100-133, Setembro-Dezembro. 2020  103 1. DA ABRANGÊNCIA DA LEI Antes de avançar para os comentários acerca dos principais dispositivos da Lei nº 13.786/18, é preciso entender o universo jurídico que lei disciplina e no qual atua. E, com base no artigo primeiro da lei, pode-se afirmar que ela regulamenta os contratos firmados em sede de incorporação imobiliária, cujas unidades autônomas são vendidas na planta. Segundo o artigo 28, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64, considera-se incorporação imobiliária “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação to- tal ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compos- tas de unidades autônomas.” A atividade em questão somente pode ser desenvolvida pelo incorporador, seja ela “pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que , embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais tran- sações, coordenando e levando a termo a incorporação e respon- sabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, pre- ço e determinadas condições, das obras concluídas.” Logo, pode-se afirmar, a partir do dispositivo em questão, que os imóveis que se sujeitam à presente lei são futuros e de responsabilidade do incorporador, e que vão integrar um condo- mínio edilício. Portanto, se uma pessoa natural deseja vender seu imóvel por meio de uma promessa de compra e venda para um terceiro, cujo pagamento será parcelado no tempo, o rompimento desse contrato não passa pela tutela da Lei nº 13.786/18, mas sim do Código Civil de 2002. Ou ainda, se uma construtora, sem a qualidade de incorpo- radora, resolve construir um imóvel futuro para, posteriormente, vender suas unidades autônomas em parcelas diferidas no tem- po, o contrato firmado entre as partes também não se submete