Relatório NUPEDICOM

68 Relat. Pesq. NUPEDICOM, Rio de Janeiro, n. 1, 2022. traordinário que provocou profundas alterações na base dos contratos de locação comercial e arrendamento. Essa presunção legal foi esta- belecida em lei emergencial do final de 2020, que acrescentou o § 7 ao Art. 240 da Lei de Introdução ao BGB (EGBGB) 43 . É inegável também — e se pode supor razoavelmente, disse o BGH — que as partes, se tivessem antevisto a pandemia e seus efei- tos catastróficos, teriam certamente disciplinado a situação por ato de autonomia privada, ou seja, teriam celebrado o contrato sob outras con- dições. O fato de a cláusula do § 5 n. 3 do contrato de locação afastar o direito a indenização ou a redução do aluguel no caso de o estabe- lecimento ficar interditado por causa de “catástrofes”, em geral, não significa que o locatário assumiu sozinho os riscos em toda e qualquer hipótese, principalmente a inesperada paralisação do estabelecimento provocada pela pandemia de covid-19. As disposições contratuais sobre alocação de riscos devem ser interpretadas restritivamente, disse a Corte, pois alteram a repartição legal dos riscos. E mais: pode-se supor, com base no princípio da boa- -fé objetiva do § 242 do BGB, que um contratante leal e honesto não teria jogado todos os riscos econômicos decorrentes da pandemia exclusi- vamente nos ombros da contraparte (locatário), mas teria, ao contrário, previsto a possibilidade de readaptação do aluguel. Dessa forma, o BGH afirmou que tanto o elemento factual quan- to o elemento hipotético gozam de comprovação relativamente fácil. 43 „§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen (1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maß- nahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwie- gend verändert hat. (2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.“ Tradução livre do original do § 7 do Art. 240 EGBGB, aprovado em 17/12/2020 pelo Bundestag: “§ 7 Perturbação da base do negócio de contratos de locação e arrendamento (1) Se imóveis ou espaços alugados, que não são imóveis residenciais, em decorrência das medidas estatais de combate à pandemia de covid-19, não forem utilizáveis para exploração pelo locatário, ou só o forem com consideráveis restrições, presume-se ter-se alterado profundamente, após a conclusão do contrato, uma cir- cunstância, nos termos do § 313 inc. 1 do Código Civil, que se tornou base do contrato de locação. (2) O inciso 1 deve ser aplicado, no que couber, aos contratos de arrendamento. Sobre o tema, confira-se NU- NES FRITZ, Karina. Fechamento de lojas configura quebra da base do negócio. In Migalhas, 30.03.2021. Dispo- nível em: < https://www.migalhas.com.br/coluna/german-report/342659/fechamento-de-lojas-configura-quebra- -da-base-do-negocio>.